Правовое регулирование договора аренды в гражданском праве
Дипломная работа по гражданскому праву 
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Общие положения о договоре аренды
1.1. Исторические аспекты правового регулирования договора аренды (имущественного найма)
1.2. Понятие и признаки договора аренды в современном российском гражданском праве
1.3. Стороны, форма и существенные условия договора аренды
Глава 2. Правовой статус сторон договора аренды. Изменение и расторжение арендных правоотношений
2.1.Права и обязанности арендатора
2.2. Права и обязанности арендодателя
2.3. Порядок и основания изменения (расторжения) договора аренды
Заключение
Библиография
ВВЕДЕНИЕ
Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.
Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора.
В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции.[1] Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду.
Во-вторых, на государственном уровне была поставлена задача использовать договор аренды как правовую форму «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству)[2].
Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности.
Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.
Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений. В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.
Вышеизложенное предопределило необходимость теоретического исследования современных договорных арендных правоотношений.
Степень разработанности рассматриваемой проблемы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал. Изучению арендных отношений посвящены научные работы А.Д. Рудокваса, Г. Дернбурга, К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, A.M. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, В.К. Пугинского, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова и др.
Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право»[3], где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.
Объектом данного исследования являются имущественные и организационные общественные отношения, возникающие в связи с возникновением, исполнением и прекращением арендных отношений.
Предметом изучения работы являются вопросы гражданско - правового регулирования договора аренды.
Целью исследования являетсякомплексный анализ гражданско-правового регулирования договора аренды.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
- рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды (имущественного найма);
- исследовать понятие и признаки договора аренды в современном российском гражданском праве;
- изучить стороны, форму и существенные условия договора аренды;
- рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды;
- проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора аренды;
Методологическую основу исследования составляет диалектический материализм. Наряду с этим здесь широко используются такие методы исследования, как: специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, исторический и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
Раскрытие темы предполагает изучение ряда нормативных актов, в частности, Конституции Российской Федерации[4], второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации[5], других актов различной юридической силы, судебной практики (Обзор практики Высшего Арбитражного Суда РФ разрешения споров, связанных с арендой[6]), а также научной литературы, монографий, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий.
Теоретическую основу дипломной работы составляют труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.А. Дозорцева, О. Козыря, О.Н Садикова и др.
Научная новизна исследования. Дипломная работа представляет собой комплексное исследование теоретических и практических вопросов, касающихся договорных арендных правоотношений. Работа основана на положениях действующего законодательства, а также на материалах научной литературы по гражданскому праву.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Сформулированные теоретические положения и выводы могут быть использованы при дальнейшем изучении теоретических проблем договора аренды; в научно-исследовательской деятельности и учебном процессе.
Структура дипломной работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. Исторические аспекты правового регулирования договора аренды (имущественного найма)
Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение[7].
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[8]. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора.
Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.
Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.
Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма[9].
Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.
На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.
Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.
Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi)[10].
Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно - правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно - правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.
Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора признавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. Допускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя[11].
Римское право положило начало юридическому становлению и развитию договорных отношений в области аренды имущества. Его опыт активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере.
Статья 1691 тома десятого Свода законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора[12].
Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа»[13].
В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.[14]
Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 275 ГК 1964 г.[15]).
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 288 ГК 1964 г.).
По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно - правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: «Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно - правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»[16].
Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально - определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйственного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам[17].
В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов[18].
Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых[19].
Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР»[20].
В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде[21], которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание[22].
В Основах определялись порядок и способы преобразования государственных предприятий в арендные, предусматривались меры, стимулирующие этот процесс, условия деятельности арендных предприятий, а также право арендаторов (трудовых коллективов) выкупать их. Значительное место отводилось регулированию трудовых отношений при переходе предприятий на арендную форму хозяйствования, что выходило за рамки собственно аренды. Никак не вписывался в систему гражданско-правовых отношений так называемый внутрихозяйственный арендный подряд (ему был посвящен специальный раздел Основ), который представлял собой не что иное, как форму организации производственных и трудовых отношений на государственных предприятиях.
Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на «нет».
Е.А. Суханов в связи с развитием в указанный период аренды имущественных комплексов (государственных и муниципальных предприятий и др.) высказался за выделение в качестве особого договора «хозяйственной аренды». Отличие этих договоров от обычной аренды он видит не только в возможности выкупа арендованного имущества либо в бессрочном характере его использования, но и в изменившемся характере прав арендатора на переданное ему имущество, их превращении из обязательственных в вещные, то есть однотипные с правом собственника[23]. Юридического закрепления договоры «хозяйственной аренды» не получили.
Действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[24] исходит из нецелесообразности дальнейшего применения аренды в этих целях. Им предусматривается завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на их выкуп будет признано утратившим силу (см. п. 12 ст. 43).
Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ[25], введенной в действие с 1 марта 1996 года[26]. В главе 34 ГК, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР[27] аренде было посвящено всего 12 статей, в новом ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.
Таким образом, можно сделать следующий вывод. Договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в римском праве. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных правоотношений.
1.2. Понятие и признаки договора аренды в современном российском гражданском праве
В ГК договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).
Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).
Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату[28].
Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ[29]. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).
Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договор купли-продажи и т.п. В то же время ГК исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Также актуальным будет замечание, что в результате реформирования российской правовой системы, сформировавшийся в начале 90-х годов, взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться. И, безусловно, договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.[30]
Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов»[31]. Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (PaCht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во французском праве»[32].
Также, А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"[33].
Итак, согласно ст. 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».
В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.
В рассматриваемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею[34].
По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.
В ч. 2 ст. 606 ГК РФ воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
В связи с тем, что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК РФ государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа).[35]
Как отмечает Т.Е. Абова, аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК РФ специальная норма ч. 2 ст. 606 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности[36].
Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга)[37].
Итак, рассмотрим характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров, более подробно.
Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Обращает на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования полученным в аренду имуществом, - ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями)[38].
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав[39]. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.
Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диапозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.
По мнению И.В. Сарнакова, договор аренды имеет свои признаки:
а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям;
б) двусторонне обязывающий признак. Каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;
в) возмездный признак. Арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату;
г) извлечение прибыли арендодателем. Этот признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды)[40].
С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы[41].
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества. [42]
Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Стоит отметить, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы и коллизии в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно вносятся дополнения и поправки.
Таким образом, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно ГК договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.
Отличительные признаки договора аренды следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
1.3. Стороны, форма и существенные условия договора аренды
Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, 665 ГК). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только тот предприниматель, для которого сдача в аренду - постоянная деятельность (п. 1 ст. 626 ГК).[43]
В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Последнее возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти. Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества осуществляется через органы местного самоуправления[44]. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК).[45]
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского[46], арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).[47]
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. К лицам, не являющимся собственниками, но управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия, как субъекты права оперативного управления (ст. 297 ГК); учреждения в отношении имущества, приобретенного ими на доходы, полученные в результате разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК). Особенности сдачи имущества в аренду названными субъектами определяются, кроме ГК, Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»[48] (см. ст. 18, 19), другими федеральными законами и иными правовыми актами.
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Согласно п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации»,[49] разрешая вопрос о возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления, в частности путем сдачи такого имущества в аренду, суду надлежит исходить из следующего. Согласно пункту 1 статьи 120 ГК права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 ГК. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.
Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.
По мнению С.Г. Сафаралиевой, в договор аренды публичного имущества, который является самостоятельным подвидом договора аренды, в роли арендодателя выступает государство.[50]
Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
По мнению Ю.Г. Басина, поскольку эффективность аренды зависит прежде всего от деятельности арендатора, главная задача правового регулирования арендных отношений заключается в предоставлении ему должной хозяйственной независимости и всесторонней защиты его правомерных интересов.[51]
По мнению автора дипломной работы, с позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
Форма и государственная регистрация договора аренды
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).[52]
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли - продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли - продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество[53].
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно - сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.[54]
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом, кстати, прямо говорится и в п. 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».
Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Вместе с тем нельзя не согласиться с мнением Н.А. Сыродоева о том, что законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит четких ответов на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находятся регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.[55]
Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Существенные условия договора аренды.
ГК не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».[56]
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.[57]
Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.[58]
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды.
Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в ГК, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.
Арендная плата - одно из существенных условий договора аренды. Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в ГК РФ не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.[59]
Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Существенным элементом содержания договора аренды является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.
Автор дипломной работы считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.)
Таким образом, сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом.
Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЙ СТАТУС СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
2.1. Права и обязанности арендатора
1) Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст. 615 ГК).
2) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст. 614 ГК).
Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений (соответственно, и предприятий), аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.[60]
3) Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК).
Пункт 2 ст. 616 ГК возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).[61]
В 1 статьи 616 ГК арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Закрытое акционерное общество «Авиационная компания «Полет» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Минобороны России и Минимуществу России о понуждении произвести зачет затрат истца на восстановительный ремонт арендуемого у ответчиков воздушного судна Ан-124 в погашение арендных платежей на сумму 255395983 рубля.
Между Минимуществом России, обществом и Минобороны России, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, заключен договор аренды, согласно которому обществу сдано в аренду сроком на 3 года названное воздушное судно.
По договору аренды обществу предоставлено право своими силами произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, осуществить восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей судна.
Минобороны России передало воздушное судно обществу по акту приема-передачи, в котором отражены качественные недостатки судна.
Ремонтные работы на воздушном судне осуществлялись ЗАО «Авиастар-СП», передавшим обществу в июне 2000 года судно после ремонта по акту передачи.
Общество направляло письма в Минимущество России и Минобороны России с просьбами о проведении зачета понесенных затрат на ремонт воздушного судна в счет арендных платежей.
Поскольку зачет не был осуществлен, общество обратилось в арбитражный суд с иском о его проведении в размере 330585153 рублей 73 копеек в счет суммы арендных платежей, составляющей 88526072 рубля 85 копеек. Как видно, сумма возмещения затрат значительно превышает сумму арендной платы, указанной истцом.
Удовлетворяя основной иск, суд сослался на пункт 1 статьи 616 ГК, согласно которому арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы.
Суд, не определив характер исковых требований, произвел зачет всей суммы затрат, а не только восстановительного ремонта, в том числе в счет будущих арендных платежей. Кроме того, суд не учел требований статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Договором аренды установлена договорная арендная плата в размере рублевого эквивалента 5030 долларов США за каждый час фактического налета воздушного судна. Безусловное подлежащее оплате минимальное время полета составляет 25 часов в месяц. Арендные платежи осуществляются ежемесячно.
В пункте 2.3.6 договора аренды стороны оговорили, что засчитываются в счет арендной платы лишь затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей судна и на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами.
Дополнительного соглашения, подписанного сторонами и содержащего условие о суммах однородных требований, подлежащих зачету, суду не представлено, поэтому суд не мог установить, возможен ли вообще зачет в данном деле.
Поскольку арендные платежи не поступили, Минобороны России заявило встречный иск, полагая, что зачет в счет арендной платы в силу пункта 2.3.6 договора аренды возможен лишь с сумм затрат общества, возникших у него от первоначального восстановительного ремонта судна, а не всех понесенных обществом затрат.
Принимая решение по встречному иску, суд неправильно истолковал положения названного пункта договора, включив в сумму первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей судна всю сумму проведенных работ на судне.[62]
4) Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК).
5) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).
Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
В ч. 2 ст. 622 ГК урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения действия договора производится в размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей.
В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.
Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением арендодателя от его приемки.[63]
Особого внимания заслуживает вопрос о правах арендатора, которыми он может пользоваться только с согласия арендодателя. Речь идет о правах, связанных непосредственно с распоряжением арендованным имуществом: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Предусмотрев обязательное согласие арендодателя в указанных случаях, законодатель исходил из того, что реализация арендатором перечисленных прав может повлечь за собой утрату права собственности арендодателя на арендованное имущество. При реализации таких прав арендатор остается ответственным по договору аренды перед арендодателем, за исключением перенайма.
Согласно ст. 615 ГК РФ договоры субаренды могут заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды, и по правилам, установленным гражданским законодательством для договоров аренды. При этом ничтожность основного договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, влечет за собой ничтожность договора субаренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды все договоры субаренды, заключенные в соответствии с ним, также прекращают свое действие, если иное не предусмотрено договором аренды. Кроме того, ГК РФ предусмотрены дополнительные гарантии защиты прав субарендатора при досрочном прекращении основного договора аренды, если им не было предусмотрено, что договор субаренды все равно продолжает действовать. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя по основному договору аренды заключения с ним договора аренды имущества, находящегося в его владении и пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока договора субаренды и на условиях, на которых был заключен прекращенный договор аренды.
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.[64]
Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.
ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.
В случае несоблюдения арендодателем процедуры досудебного урегулирования спора суд возвращает исковое заявление без рассмотрения. Возвращение искового заявления не препятствует арендодателю после устранения допущенных нарушений повторно обратиться в суд с просьбой о досрочном расторжении договора аренды.
Таким образом, в обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2.2.Права и обязанности арендодателя
1) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Международное академическое агентство «Наука» о взыскании 106733481 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения
Между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв. метра.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.[65]
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
2) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет.
Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Таким образом, по договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
2.3. Порядок и основания изменения (расторжения) договора аренды
Объективные предпосылки генезиса механизма расторжения (изменения) договора аренды обусловлены спецификой его развития, эволюцией понятия определения аренды, характером положения сторон, регламентацией прав и обязанностей, а также правильным толкованием концептуальных положений правомерного исполнения обязанностей и защиты прав контрагентов, определяемых синаллагматическим характером договора. [66]
Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды.[67]
ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.[68]
По мнению автора дипломной работы, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права, можно установить следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды.
Изменение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).
Расторжение договора аренды — это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.
Расторжение договора по решению суда стало возможным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие "существенное нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.
ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
Обращает на себя внимание, что ГК предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК[69]).
Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК).
В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось, возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК).
Т.Л. Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».[70]
Ставится Т.Л. Левшиной и более общая проблема - проблема соотношения специальных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско - правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст. 450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке».[71]
Еще более категоричный вывод делает А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора».[72]
Анализ текста ст. 619 ГК, которая называется «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя», свидетельствует о том, что содержащиеся в ней нормы представляют собой специальные правила (применительно к расторжению договора аренды) по отношению только к п. 2 ст. 450 ГК и никак не затрагивают пп. 1 и 3 той же статьи, включающие в себя положения о расторжении договора по соглашению сторон и о возможности одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом или договором. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп. 1 и 3 ст. 450 ГК.
Что касается п. 2 ст. 450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско - правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие также не перекрывается (применительно к аренде) ст. 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).
Однако ст. 619 ГК вовсе не исключает возможность предъявления арендодателем требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями условий договора, не предусмотренными ни указанной статьей, ни договором аренды. Но в этом случае арендодатель в силу п. 2 ст. 450 должен будет доказать, что арендатором допущено существенное нарушение договора аренды.
Если же говорить по существу данной проблемы, то при рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров. Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.
Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.
Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.
ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, т.е. нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или изменения договора служит существенное нарушение договора.
Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619, а также иных существенных нарушений договора аренды).
При применении второго способа расторжения или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном порядке) решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.
Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.
Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).
Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменения договора. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора). С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.
Положения о способах, основаниях и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.
Таким образом, обязательным условием изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора. Арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Договор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Согласно ГК договором аренды является соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, как правило, консенсуальным.
2. Признаки договора аренды следующие: возникновение договорных правоотношений по соглашению сторон; передача имущества арендодателем не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (по общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование); временный характер владения и (или) пользования; возмездный характер; возможность арендатора присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендуемого имущества.
3. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью
4. Форма договора аренды может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор аренды юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. В письменной форме должны заключаться договоры недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 и 658 ГК). Оформление договора способом обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в подобных случаях не дозволено.
5. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Впрочем, правило об обязательности государственной регистрации договора аренды недвижимости является диспозитивным и может быть изменено законом. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.
6. К существенным условиям договора аренды относятся: а) условие о предмете договора, которое является единственным условием, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды; б) для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате; в) условие об объекте арендных отношений.
7. В обязанности арендатора входит: 1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; 2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); 3) производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды; 4) при преимущественном праве перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 5) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
8. По договору аренды арендодатель обязан: 1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; 2) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
9. В ГК перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора, а именно: использование нанимателем имущества не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты более 2 раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.
10. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
11. По мнению автора дипломной работы, с позиции теории гражданского права, а также исходя из статусной мотивировки субъектного состава, договор аренды следует рассматривать как согласованный акт обособленных волеизъявлений арендодателя и арендатора, направленный на установление правовых результатов, требующий обязательной правовой регламентации.
12. Автор считает, что при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные необходимо выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства (установление ответственности сторон за ненадлежащее исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды и т.д.)
13. Также, в целях единообразного понимания и применения норм гражданского права, автор дипломной работы предлагает следующие дефиниции изменения и расторжения договора аренды. Изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения). Расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно - правовые акты
- Конституция Российской Федерации (Принята на всенародном голосовании 12.12.1993) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 27.12.2005, с изм. от 02.03.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №30. - Ст. 3012.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
- Гражданский кодекс РСФСР (Утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407. (Утратил силу).
- Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 02.03.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2003. - №40. - Ст. 3822.
- Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003, с изм. от 18.12.2006) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №48. - Ст. 4746.
- Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 05.02.2007) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №4. - Ст. 251.
- Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 26.11.2001). // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.
- Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. - 1989. - №15. - Ст. 105. (Утратил силу).
- Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. - 1989. - №25. - Ст. 481. (Утратили силу).
Судебная практика
- Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №8.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 08.07.2003 N 4023/03 по делу N А40-18190/02-59-200 «Гражданским кодексом РФ арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы» // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №11.
- Постановление Президиума ВАС РФ N 1577/03 от 20.05.2003 «В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения отказано правомерно, так как при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №10.
- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - №3.
Литература
- Басин Ю.Г. Арендатор в договоре хозяйственной аренды // Правоведение. -1990. - № 3.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 4-е, испр. - М.: Статут, 2002.
- Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. (издание 4-е, стереотипное). - М.: Статут, 2002.
- Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. - М.: ПРИОР, 2006.
- Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1: Учебник. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
- Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3.
- Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. - М.: Консультант Плюс, 2004.
- Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М.: Книга сервис, 2003.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 5-е, перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2006.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2006.
- Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. проф. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 1982.
- Красноперова О. А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - № 4.
- Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. - М.: Статут, 1998.
- Мазыров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. - Ульяновск, 2000.
- Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. - М.: Статут, 2003.
- Мозолин В.П. Гражданское право: Учебник. Часть вторая. - М.: Юристъ, 2004.
- Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. - М.: Юристъ, 2004.
- Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - №2.
- Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. - 2006. - №4.
- Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003.
- Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. - С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
- Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97, 2001.
- Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002.
- Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8.
- Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - №7.
- Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001.
----
[1] См.: Мазыров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. - Ульяновск, 2000. - С.7.
[2] См.: Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - №7. - С.22.
[3] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. (издание 4-е, стереотипное). - М.: Статут, 2002.
[4] Конституция Российской Федерации (Принята на всенародном голосовании 12.12.1993) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
[5] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
[6] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - №3.
[7] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд., 4-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2002. - С.185.
[8] См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. - М.: Юристъ, 2004. - С. 446.
[9] См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. - С.449-450.
[10] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С.187.
[11] См.: Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. - С. 454-456.
[12] Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. - С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
[13] Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. - М.: Статут, 2003. - С.33.
[14] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд., 4-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2002. - С.188.
[15] Гражданский кодекс РСФСР (Утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407. (Утратил силу).
[16] Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Юридическая литература, 1975. - С. 308.
[17] См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. проф. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 1982. - С. 321.
[18] См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 311.
[19] См.: Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. - 2006. - №4. - С.34-36.
[20] Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. - 1989. - №15. - Ст. 105. (Утратил силу).
[21] Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. - 1989. - №25. - Ст. 481. (Утратили силу).
[22] См.: Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. - 2003. - №7. - С.23-25.
[23] См.: Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1: Учебник. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - С. 126, 127.
[24] Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 05.02.2007) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №4. - Ст. 251.
[25] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
[26] Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 26.11.2001). // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.
[27] Гражданский кодекс РСФСР (Утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 407. (Утратил силу).
[28] См.: Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-Кво 97, 2001. - С.6.
[29] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
[30] См.: Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - №2. - С.27-28.
[31] Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 396;
[32] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. - С. 461.
[33] Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: ПРИОР, 2006. - С. 150.
[34] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 5-е, перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2006. - С.114.
[35] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 5-е, перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2006. - С.114.
[36] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2006. - С.132.
[37] См.: Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. - 2006. - N 4. - С.14-16.
[38] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 4-е, испр. - М.: Статут, 2002. - С.441.
[39] См.: Гражданское право: Учебник. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. - М.: ПРИОР, 2006. - С. 152.
[40] Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - №4. - С.34-36.
[41] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 4-е, испр. - М.: Статут, 2002. - С.441.
[42] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2004. - С.216-220.
[43] См.: Мозолин В.П. Гражданское право: Учебник. Часть вторая. - М.: Юристъ, 2004. - С.87-90.
[44] Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 02.03.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2003. - №40. - Ст. 3822.
[45] См.: Мозолин В.П. Указ. соч. - С.91.
[46] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002. - С.216-220.
[47] См.: Там же. - С.216-220.
[48] Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003, с изм. от 18.12.2006) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №48. - Ст. 4746.
[49] Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №8.
[50] См.: Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. - С.8.
[51] См.: Басин Ю.Г. Арендатор в договоре хозяйственной аренды // Правоведение. -1990. - № 3. - С. 8 -18.
[52] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С.224-225.
[53] См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.
[54] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002. - С.224-225.
[55] См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 92-93.
[56] Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. - М.: Статут, 2003. - С.231.
[57] См.: Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 32 – 35.
[58] См.: Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - №2. - С.31.
[59] См.: Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. №4. С.37-39.
[60] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2006. - С.246.
[61] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2006. - С.248.
[62] Постановление Президиума ВАС РФ от 08.07.2003 N 4023/03 по делу N А40-18190/02-59-200 «Гражданским кодексом РФ арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы» // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №11.
[63] См.: Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М.: Книга сервис, 2003. - С.65.
[64] См.: Красноперова О. А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - № 4. - С. 61 – 67.
[65] Постановление Президиума ВАС РФ N 1577/03 от 20.05.2003 «В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения отказано правомерно, так как при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №10.
[66] См.: Мазыров С.Н. Договор аренды: Автореферат дис. … канд. юрид. наук. - Ульяновск, 2000. - С.7.
[67] См.: Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. - М.: Консультант Плюс, 2004. - С.44-46.
[68] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. - М.: Статут, 2002. - С.240-241.
[69] Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 27.12.2005, с изм. от 02.03.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - №30. - Ст. 3012.
[70] Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. - М.: Статут, 1998. - С. 39.
[71] Там же. - С. 40.
[72] Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. - М.: ПРИОР, 2006. - С. 172.
